Grunderwerbsteuer beim Ersteigern: Sätze je Bundesland

Fällt beim Ersteigern Grunderwerbsteuer an?

Ja. Wer eine Immobilie in der Zwangsversteigerung ersteigert, zahlt Grunderwerbsteuer. Steuerpflichtig ist bereits das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG); Steuerschuldner ist der Meistbietende (§ 13 Nr. 4 GrEStG).

Anders als beim freien Kauf gibt es keinen Notarvertrag. An die Stelle des Kaufpreises tritt das Meistgebot — und damit ein Betrag, der erst im Versteigerungstermin feststeht.

Wovon wird die Steuer berechnet?

Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Bleibt etwa eine Grundschuld oder ein Wohnrecht bestehen, erhöht deren Wert die Bemessungsgrundlage — obwohl dieser Betrag nicht bar an das Gericht gezahlt wird. Die Steuer wird auf volle Euro nach unten abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG).

Ein Beispiel ohne bestehen bleibende Rechte: Bei einem Meistgebot von 200.000 Euro fallen in Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent) 13.000 Euro Grunderwerbsteuer an, in Bayern (3,5 Prozent) 7.000 Euro. Derselbe Zuschlag kostet je nach Land also bis zu 6.000 Euro Steuer mehr.

Wie hoch ist der Steuersatz in welchem Bundesland?

Den Steuersatz legt jedes Land selbst fest; das Grundgesetz gibt den Ländern diese Befugnis ausdrücklich (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Bundesrechtlich beträgt er 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG) — diesen Satz wendet heute nur noch Bayern an. Die Spanne reicht bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

Zuletzt geändert haben Thüringen (Senkung von 6,5 auf 5,0 Prozent zum 1. Januar 2024) und Bremen (Anhebung von 5,0 auf 5,5 Prozent für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025). Die Tabelle auf dieser Seite nennt alle 16 Sätze mit der Quelle, in der sie am 15. September 2026 geprüft wurden.

Wann muss die Steuer gezahlt sein?

Spätestens vor der Grundbucheintragung. Der Erwerber darf erst ins Grundbuch eingetragen werden, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Diese Bescheinigung erteilt es, sobald die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist (§ 22 Abs. 2 GrEStG).

Eigentümer wird der Ersteher schon mit dem Zuschlag. Wer die Steuer nicht einplant, verzögert aber die eigene Eintragung — und damit etwa die Beleihung der Immobilie bei der finanzierenden Bank.

Welche Kosten kommen neben der Steuer hinzu?

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte, aber nicht der einzige Posten neben dem Gebot:

• Gerichtsgebühr für die Erteilung des Zuschlags: 0,5 Gebühr (Nr. 2214 KV GKG), die der Ersteher trägt (§ 58 ZVG).
• Gebühr für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch: 1,0 Gebühr (Nr. 14110 KV GNotKG).
• Zinsen auf das Bargebot vom Zuschlag an (§ 49 Abs. 2 ZVG).
• Der Gebührenrechner auf diesem Portal rechnet diese Posten für ein konkretes Gebot und Bundesland durch.

Wichtiger Hinweis

Diese Informationen sind allgemeiner und sachlicher Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Rechtlich verbindlich sind ausschließlich die Bekanntmachungen und Anordnungen des jeweiligen Amtsgerichts. Termine, Bedingungen und Wertgrenzen können sich im Einzelfall unterscheiden oder kurzfristig ändern.